O "T"

Estando a decorrer o período de discussão pública do “Projecto de regulamento de taxas e cedências relativas à administração urbanística”, a tesoura de atarracar decidiu consultar o documento e compará-lo com o actual regulamento em vigor.

Sobre o documento em discussão, a tesoura de atarracar congratula-se por ver sanadas algumas das lacunas do actual regulamento, nomeadamente o valor atribuído aos terrenos e às taxas aplicadas em operações urbanísticas que entre si, nada têm em comum face à sua localização geográfica, tornando mais justa a aplicação de critérios que conduzem ao montante de taxas a liquidar.

Parece óbvio que um terreno no Meco, não valerá o mesmo que um terreno nas Pedreiras. E que um terreno na Quinta do Conde, não valerá o mesmo que na Lagoa de Albufeira.

Essas diferenças constatadas por todos, é agora expressa no documento em discussão, como valores de “T”. Ou sejam, os valores dos terrenos consoante a sua localização.

O documento define então 4 valores de “T”, diferenciados por zonas, demarcadas numa planta do Concelho.

A ZONA 1, com um valor de 42€, corresponde ao burgo.

A ZONA 2, com um valor de 40€, corresponde à costa que se estende do burgo até ao limite de concelho a norte, englobando a Mata de Sesimbra, Lagoa de Albufeira, Quinta do Perú, Alto das Vinhas, Fornos, Alfarim, Aldeia do Meco, Aiana e Caixas.

A ZONA 3, com um valor de 38€, corresponde ao Parque Natural da Arrábida (entenda-se do burgo até ao limite de Concelho a nascente), Pedreiras, Maçã, Sampaio, Santana, Almoinha, Quintola, Pinhal de Cima, Pinhal do Cabedal, Carrasqueira, Venda Nova, Cotovia, Azoia, Serra da Azoia, Casais da Azoia, Aldeia Nova, Pinheirinhos e Quinta do Conde.

A ZONA 4, com um valor de 36€, corresponde ao Casal do Sapo, Courelas da Brava, Fontainhas e Zambujal (não se percebe porque é que o Zambujal não integra a ZONA 2…).

Porém, a tesoura de atarracar fez contas, face ás variações do valor "T" e, num exercício meramente académico (artigo 7º. do documento em discussão):
- Se num terreno com 10.000m2, forem construídas 20 moradias, num total de 4.000m2 de área de construção, a taxa de loteamento corresponderá, para a ZONA 1, a 171.063€. Na ZONA 2, serão 162.930€. A ZONA 3 pagará 154.797€. A ZONA 4, 146.663€.
- Se for uma “área urbana de génese ilegal” (artigo 38º. do documento em discussão), o valor da taxa de loteamento é afectado do coeficiente 0,8. Ou melhor, as chamadas “augi”, reduzem em cerca de 30.000€ os valores reais das taxas de loteamento.

No artigo 11º. (do documento em discussão), relativo à “cedência de terrenos e compensações”, e consultada a Portaria 216-B/2008 de 3 Março, (referida no artigo 4º.), que estabelece o valor obrigatório para a cedência a efectuar por moradias, em 63m2, tem-se que num loteamento com 20 moradias, é obrigatoriamente cedido terreno destinado a espaços verdes, equipamentos e vias estruturantes. Ou sejam, neste caso em exemplo, seriam 1.260m2 a ceder obrigatoriamente.

No desenrolar do articulado, se:
- For cedido o valor obrigatório, não existe cedência a pagar ou a receber.
- O valor cedido for inferior ao obrigatório, o valor de “T” é multiplicado por 60%, somando-lhe um valor “Teev” igual a 50€.
- O valor cedido for superior ao obrigatório, o valor de “T”, é multiplicado por 60%.
- Se estiver numa “augi”, o valor encontrado é afectado do coeficiente 0,5.

O que parece evidente neste documento em discussão é que o município pretende ou, garantir que todos os loteamentos cedam terreno para o espaço público ou, garantir que os cofres da edilidade enchem pela cedência que o promotor não realiza, tendo que a liquidar em numerário.

O que parece menos evidente é o valor que a edilidade pagará, aos promotores que cedem em excesso, porque a isso são obrigados. Deixarão de ser expropriados por interesse público e, serão obrigados a ceder por interesse municipal.

Ou seja, se para pagar a taxa de loteamento o valor de “T” vale “x”, para a cedência em défice, o valor “T” já vale “y”. Mas se a cedência for por excesso o valor “T” vale “z”. Claro que se for “augi”, o valor “T” já vale “xpto”.

Resumindo, têm-se três valores para cada zona. A ZONA 1, começa com 42€, sobe para 75,20€ se for a pagar à edilidade e, desce para 25,20€ se for a edilidade a pagar. A ZONA 2, começa nos seus 40€, sobe para 74€ e volta a descer para 24€. ZONA 3, 38€, sobe a 72,80€, desce para 22,80€. ZONA 4, 36€, passa a 71,60€ e desce para 21,60€.
Claro que se for “augi” os valores são a dividir por dois, sendo o valor mais alto igual a 37,60€ e o mais baixo igual a 10,80€.

Se por um lado se percebe que quem não cede para domínio público, deve pagar, e deve pagar mais do que os outros que cedem, (uma vez que vão usufruir de espaços públicos para os quais não contribuíram), por outro lado, não se percebe porque é que quando a cedência é superior ao obrigatório, o valor do terreno é reduzido em 60%.

Explicando com um exemplo na ZONA 3:

Se alguém tiver um terreno e hipoteticamente tiver que ceder 1.000m2 obrigatoriamente e não o fizer, terá que pagar à Câmara 72.800€. Mas se, por interesse municipal tiver que ceder 1.000m2 a mais do que aquilo a que está obrigado, a Câmara compra por 22.800€. É só uma diferença de 50.000€…

A tesoura de atarracar atreve-se a sugerir que no caso da cedência em excesso, o valor de “T” não seja variável. Não fará muito sentido dizer que o valor do terreno é “x” mas, para a Câmara pagar, vale “z”.

Senão, para que serve estabelecer diferentes valores distribuídos por diferentes zonas do Concelho, quando esses valores são variáveis conforme dá jeito (à edilidade)? Porque não manter o critério do actual regulamento que aplica o mesmo valor de “T” para os montantes a pagar ou a receber?

Sobre os famosos condomínios que surgem tipo “cogumelos” na zona do Meco, o documento em discussão prevê que as áreas verdes privadas do condomínio sejam contabilizadas como cedência, sendo que o valor “T” reduz 30%. Ou seja, tratando-se da ZONA 2, e pela cedência em falta, o promotor não pagará 74€, mas sim 51,80€. Porquê?

Se até se podem arranjar argumentos que justifiquem as reduções nas tais “augi”, que argumentos existem para os condomínios?

Veja-se onde estão previstos os equipamentos públicos, os espaços verdes e as vias estruturantes. Serão em terrenos do grande e sempre beneficiado promotor ou serão nos terrenos do comum dos mortais pexito que só quer fazer a sua casinha e realizar algum dinheiro para poder fazer as obras todas?

Serão os munícipes, que dão votos, que irão ser obrigados a ceder por interesse municipal, recebendo por isso, menos 60% do valor real do terreno (quando até têm obrigações fiscais que também classificam os terrenos por zonas e que por exemplo, no Meco, dizem que o m2 para tributação, vale 144€?)

Ou serão os pobres investidores, flutuantes e votantes noutros concelhos?

Façam-se contas. Verifique-se quem deve pagar e quem deve receber. E a quanto.

Ou será que o que está a dar é fazer condomínios fechados e ajudar o pobre promotor, que tão bem tem explorado a mina de ouro?